
最近打开新闻,全是物业撤场,企业倒闭的消息,其中2025年全国物业撤场项目多达173个,其中六成是物业主动撤出,碧桂园服务等头部企业,一年就主动退出上千万平方米的管理面积,中小物业更是成片倒下,要么被并购,要么直接跑路。
而且整个行业都在收缩,58家上市物企营收增速仅1.76%,近一半企业营收下滑,全国物业平均收缴率跌破71%,很多小区陷入物业撤场,垃圾堆积,电梯停运的恶性循环。

一时间,物业行业要凉了,活下去都难,谈何增长的声音,传遍了整个行业。
那在物业行业大出清、整体收缩的当下,企业到底该怎么做,才能活下去、还能实现逆势增长?
首先物业行业的出清与收缩,一方面,上游房地产下行,新房交付减少,物业的增量蛋糕没了。
另一方面,业主付费意愿下降,物业费欠费潮蔓延,很多小区收缴率不足30%,物业入不敷出,再加上人力、能耗成本年年上涨,合规要求越来越严,很多企业撑不住,只能主动撤场或倒闭。
但是行业出清不是全行业崩盘,淘汰的是那些靠低价竞争、服务拉胯、只会躺平的企业,而那些找准方向、主动变革的企业,不仅能活下去,还能在收缩期抢占市场,实现利润增长。
那该怎么做呢?
首先是主动做减法,剥离亏损项目,轻装上阵。很多物业企业之所以倒下,不是没项目,而是贪多求全,抱着亏损项目硬撑,最后被拖垮。聪明的企业,都会主动断臂求生,砍掉不赚钱、耗精力的项目,把资源集中在优质项目上。
例如世茂2025年主动剥离了金沙田等低毛利业务,剔除这些业务影响后,实际收入增长接近10%,核心净利润直接暴涨20%至6亿元。碧桂园也一样,2025年累计退出管理面积超过8000万平方米,全是长期亏损、收缴率低的项目,剥离后反而聚焦核心业务,现金流更稳定。

说白了,现在物业行业,少而精比多而杂更重要。与其抱着10个亏损项目苦苦支撑,不如守住3个优质项目稳稳赚钱,把精力放在服务和盈利上,反而能实现逆势增长。
同时持续深耕优质赛道,放弃全国撒网,聚焦核心区域和高价值业态。
过去很多物业企业盲目扩张,不管是三四线城市的老旧小区,还是偏远地区的项目,只要能拿就拿,最后发现很多项目不仅不赚钱,还拖累整体运营。现在收缩期,聚焦才是王道。

现在头部的物业公司反而不再全国布局,而是把重兵放在京津冀、长三角、大湾区三大核心城市群,18座核心城市的项目占比高达70%以上,一线及新一线城市占比超73%。
用时很多企业开始发力非住宅业态,不再死磕住宅物业。2025年有些物业公司非住业态收入占比已达51%,其中办公楼收入增长17.2%,医院康养增长7.7%。这些业态不仅收缴率高、回款稳,还能打造品牌壁垒,比住宅物业更有增长空间。

同时结合科技降本增效,用AI和智能设备替代人工,不裁员也能省成本。物业是劳动密集型行业,人力成本占比高达60%以上,这也是很多企业亏损的核心原因。
收缩期,靠裁员减配只会让服务变差、收缴率更低,陷入恶性循环,而科技赋能,才是降本的关键。对物业企业来说,现在多投入一点科技成本,未来就能省出大量人力成本。
最后就是需要物业企业挖深增值服务,从收物业费到做社区生意,开辟新盈利通道。
过去物业只能靠物业费赚钱,收入单一,一旦收缴率下降,就陷入困境。现在聪明的企业,都在依托社区流量,做增值服务,把单一收费变成多元盈利。
说白了,物业最核心的优势,就是贴近业主,掌握着社区流量。只要用心挖掘业主需求,不管是社区团购、养老服务、宠物托管,还是家政维修、车位租赁,都能变成新的盈利点。而且这些增值服务,还能提升业主满意度,带动物业费收缴率提升。
可能有人会问,中小物业企业没那么多资金搞科技、拓业态,该怎么办?
其实不用慌,中小物业可以走小而美的路线,聚焦本地1-2个核心区域,把基础服务做精,比如提升保洁、安保质量,提高收缴率;再依托业主需求,做1-2个贴合本地的增值服务,比如社区生鲜团购、老人上门陪护,一样能活下去、赚小钱。
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